Vendita con patto di riscatto: come funziona e quando è possibile

Vendere un immobile è un’ottima opportunità di guadagno per chi lo possiede. Forse anche tu – come tanti altri – stai pensando di farlo, ma un dubbio ti blocca: con la vendita si perde per sempre la proprietà o la si può riacquistare in seguito?

In Italia, di solito, quando vendi un bene mobile o immobile l’acquirente ne diventa proprietario. Esiste però un’eccezione: stiamo parlando della vendita con patto di riscatto. Grazie a questo strumento puoi cedere un immobile e ricavare una discreta somma di denaro, senza dover rinunciare per sempre al suo possesso.

Per poter applicare il patto di riscatto alla vendita del tuo immobile è molto importante capire bene come funziona, quali norme lo disciplinano e quali sono i suoi effetti. La vendita con patto di riscatto fa davvero al caso tuo? In questa guida ti forniamo tutti gli strumenti utili per capirlo.

Cos’è e come funziona la vendita con patto di riscatto

La vendita con patto di riscatto prevede che tu – quando decidi di vendere il tuo immobile – possa stipulare con il compratore un accordo che ti garantisce il diritto di riacquistare la tua proprietà in un momento successivo.

Come vedremo fra poco, questo avviene quando tu, venditore, concludi il contratto entro un periodo di tempo stabilito dalla legge o dall’accordo con l’acquirente. A quel punto, per ritornare proprietario, sei tenuto a restituire al compratore il prezzo della casa con l’aggiunta di eventuali rimborsi spese.

L’obiettivo della vendita con patto di riscatto è quello di fornire al venditore che ha bisogno immediato di denaro – e che non vuole aprire un finanziamento – la possibilità di cambiare idea sulla vendita.

Come puoi immaginare, spesso chi acquista diventa la parte debole del contratto. Ecco perché la legge ha previsto una disciplina specifica per far sì che questo tipo di transazione avvenga in buona fede per entrambe le parti.

La norma che disciplina il patto dice infatti che il prezzo di riscatto non deve superare il prezzo di vendita. Questa precisazione ha due conseguenze:

• evita che il venditore svaluti la casa pur di ottenere liquidità in fretta;
• fa sì che l’acquirente non chieda un prezzo troppo elevato per restituire la proprietà.

Vendere con patto di riscatto comporta dei vantaggi innegabili ma, chiaramente, è necessario conoscerne bene tutti gli aspetti prima di metterla in atto. Vediamo cosa dicono le normative in merito.

Vendita con patto di riscatto: i termini stabiliti dall’art. 1500 c.c.

Come riporta l’articolo 1500 del codice civile italiano, secondo il patto di riscatto:

“Il venditore può riservarsi il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e i rimborsi stabiliti dalle disposizioni che seguono.
Il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l’eccedenza.”

Come scritto in precedenza, questo significa che:

• chi vende l’immobile può ottenerne di nuovo la proprietà in un secondo momento;
• perché questo accada, devi restituire il prezzo corrispondente e rimborsare le spese;
• la somma di denaro consegnata per riscattare la proprietà non può superare il prezzo di vendita iniziale.

Ma non è finita qui: anche le tempistiche sono importanti. La vendita con patto di riscatto, infatti, ha valore solo se viene realizzata in un determinato periodo di tempo (art. 1501 c.c.):

“Il termine per il riscatto non può essere maggiore di due anni nella vendita di beni mobili e di cinque anni in quella di beni immobili. Se le parti stabiliscono un termine maggiore, esso si riduce a quello legale.
Il termine stabilito dalla legge è perentorio e non si può prorogare.”

Nel caso di chi, come noi, si occupa di beni immobili, il riscatto può avvenire entro un massimo di cinque anni. Non si tratta necessariamente di un termine fisso: tu e l’acquirente, se preferite, potete decidere di stabilirne uno inferiore. Niente vi vieta poi di prolungarlo fino a raggiungere quei cinque anni stabiliti dalla legge, che sono però il termine massimo entro cui riscattare la proprietà.

Infine, è importante ricordare che il calcolo delle tempistiche parte nel momento in cui la proprietà viene effettivamente trasferita dal venditore al compratore.

Certo, per l’acquirente si viene a creare una situazione di incertezza perché la proprietà non diventa sua in maniera definitiva. Lo scopo del termine legale è proprio quello di evitare che questa incertezza sulla proprietà della casa si protragga per un tempo troppo lungo.

Come esercitare il diritto di riscatto

Ora che hai capito cosa comporta la vendita con patto di riscatto, non resta che chiarire le modalità pratiche per procedere.

Per esercitare il tuo diritto a riappropriarti dell’immobile, è necessario che comunichi la dichiarazione di riscatto al compratore. Insieme alla dichiarazione dovrai anche pagare le relative somme di denaro, ovvero il prezzo della casa e il rimborso di eventuali spese sostenute dall’acquirente per ristrutturarla o migliorarla.

Attenzione però: tutto questo va fatto entro il termine temporale stabilito, altrimenti il tuo diritto di riscatto decade e perdi la possibilità di rientrarne in possesso.

Un altro requisito essenziale per riscattare la proprietà dell’immobile è il rimborso delle spese. Il venditore non può rifiutarsi di pagarle; può invece formulare una nuova offerta entro otto giorni dalla scadenza del termine.

Ma che forma deve avere il documento per una vendita con patto di riscatto? Se il bene in questione è un immobile, ad esempio una casa o un appartamento, perché risulti valido il contratto deve essere scritto e successivamente trascritto.

Lo stesso principio vale per la dichiarazione di riscatto: a stabilire la sua forma è sempre il tipo di bene. Per riscattare la proprietà di un immobile la dichiarazione deve essere scritta, altrimenti viene considerata nulla. Inoltre, è necessario che sia accompagnata dal prezzo e dal rimborso delle spese. Finché queste somme non vengono pagate, il compratore ha tutto il diritto di trattenere l’immobile.

Effetti del riscatto

Prima che il venditore riscatti la sua proprietà, la vendita ha l’effetto di rendere l’acquirente proprietario dell’immobile. Il nuovo possessore non può però godere della casa in qualsiasi modo voglia: in qualche modo, rimane sempre ostacolato dalla possibilità che il venditore decida di riprendersi la proprietà.

Mettiamo il caso che tu sia proprio il compratore: come ti devi comportare allora? Devi gestire la casa con correttezza e buona fede, mantenendola in buono stato per non danneggiare il diritto del proprietario originale. Se l’immobile dovesse rovinarsi, infatti, il venditore potrebbe rivolgersi al tribunale per ottenere un risarcimento danni.

Quando arriva il momento della dichiarazione di riscatto, il venditore esercita il suo diritto a rientrare in possesso dell’immobile presentando un documento scritto e restituendo le somme dovute. Nel frattempo, se sono sorte ipoteche sulla casa per colpa dell’acquirente, è quest’ultimo a doverne rispondere.

Addirittura, se il compratore ha a sua volta venduto l’immobile a terzi (i cosiddetti subacquirenti), il diritto di riscatto ha valore persino nei loro confronti. Il venditore può esercitare il riscatto direttamente con loro senza dover passare prima dal compratore, nel caso sia stato informato dell’ulteriore transazione.

In definitiva, la vendita con patto di riscatto è un ottimo strumento per riuscire a ottenere denaro in breve tempo senza perdere del tutto la proprietà del tuo immobile. L’importante è che tu sia ben consapevole di tutti i passaggi necessari per la corretta gestione del contratto.