È possibile vendere una casa con un inquilino dentro; il nuovo proprietario dovrà rispettare il contratto di affitto in essere. In questa guida firmata Casavo trovi tutte le informazioni su come procedere alla vendita di una casa con l’inquilino dentro. Iniziamo subito a scoprire i dettagli.
Vendere casa già affittata, è possibile?
La prima cosa che devi sapere è che, secondo l’ordinamento italiano, si può vendere una casa con inquilino in qualsiasi circostanza. Addirittura la legge dice che non è neanche richiesto il suo consenso per procedere all’alienazione.
Per accordarti con chi subentra nella proprietà avrai solo bisogno di comunicare le tue intenzioni all’affittuario nei tempi previsti e fornire informazioni sull’eventuale diritto di prelazione, come vedremo meglio più avanti.
Se chi acquista l’immobile da te è in cerca di un investimento e mira a destinarlo comunque all’affitto, può anche decidere di subentrare nel contratto e nel rapporto con il locatario. In questa ipotesi, anzi, la presenza di una persona già insediata potrebbe arrivare anche ad alzare il valore dell’investimento e darti un maggiore potere contrattuale. Il nuovo proprietario, infatti, si troverebbe a percepire una fonte di reddito immediata non appena conclusa la compravendita.
La situazione è diversa quando il nuovo acquirente ha in programma di andare a vivere nella residenza che ha appena acquistato.
Vendere casa con inquilino prima della scadenza del contratto di affitto
Per la vendita di una casa con inquilino dentro a una persona che desidera trasferirsi al suo interno, farai bene a ricordarti che il locatario ha diritto a vivere nell’abitazione fino allo scioglimento del contratto
In quanto proprietario, hai l’obbligo di comunicare la tua volontà di non rinnovare il rapporto con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza.
Se vuoi concludere la cessione in tempi brevi e il vostro accordo prevede ancora dei mesi residui, dovrai aspettare la naturale conclusione del contratto nel caso in cui chi è in affitto non intenda andare via in anticipo. Puoi anche provare a trovare un accordo per una risoluzione anticipata e consensuale del rapporto, ma non puoi comunque procedere senza che la persona sia d’accordo. La questione cambia per vendere casa con un inquilino moroso: approfondiremo l’argomento in uno dei prossimi paragrafi.
Ricorda inoltre che spetta a te informare i potenziali acquirenti che l’immobile è affittato e dire loro quanti mesi rimangono alla conclusione del contratto. Un’informazione particolarmente importante per un acquisto con bonus prima casa. Con un periodo residuo superiore a 18 mesi, infatti, il nuovo proprietario rischia di perdere i benefici previsti dalla legge. Il bene deve configurarsi come abitazione principale, quindi entro un anno e mezzo dalla compravendita l’acquirente deve risultare residente nella sua nuova proprietà.
Cosa sapere sui diritti di prelazione dell’inquilino
Ci sono poi da considerare i diritti di prelazione dell’inquilino sull’immobile. Alcune sentenze della Corte di Cassazione hanno stabilito che chi è in affitto può procedere in via prioritaria all’acquisto
Quando il proprietario manifesta la sua intenzione di vendere a ridosso della scadenza e dell’eventuale rinnovo del contratto, può accordarsi con gli inquilini per una vendita diretta. La prelazione è esercitabile solo se il contratto non è ancora mai stato rinnovato.
Immaginiamo che hai stipulato un contratto 4+4 e vuoi provare a liberarti del bene prima del termine del quarto anno. Spetta a te rendere noti al locatario i tuoi piani con una comunicazione scritta notificata da ufficiale giudiziario, o tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Nel documento includerai anche il prezzo previsto per la cessione e la richiesta di informarti sul suo desiderio di usufruire della prelazione.
Se ricevi risposta scritta di rinuncia, hai la libertà di accordarti con chi vuoi. Nel caso in cui ci fosse interesse, ti risponderà con un altro atto o raccomandata entro 60 giorni. Inoltre, nei 30 giorni successivi alla notifica dovrà anche versare il prezzo di acquisto e firmare il contratto preliminare, a meno che non siano previste condizioni differenti.
La prelazione è un tipo di accordo diverso dalla locazione con patto di futura vendita. Questo contratto prevede invece un preliminare da stipulare al momento dell’inizio del rapporto di affitto per un possibile compravendita futura.
Vendere casa con inquilino moroso
L’ultima fattispecie di cui parlare è quella dell’inquilino moroso. Un locatario che non paga il canone è un problema sia perché ti priva di una fonte di reddito, sia perché ti impedisce nei fatti di individuarne una nuova.
Trovare una persona disposta a subentrare in un rapporto d’affitto in caso di morosità è un’impresa quasi impossibile. Prima di provare a mettere in vendita la casa, quindi, assicurati di fare tutto ciò che puoi per risolvere la situazione. La strada iniziale da percorrere, ovviamente, è quella della diplomazia. È sempre possibile che i mancati pagamenti siano causati da circostanze particolari e temporanee.
Lo scenario cambia quando la controparte non ha alcuna intenzione di rimborsare quanto dovuto né, tantomeno, di sloggiare. In questa ipotesi, l’unica cosa da fare è rivolgersi a uno studio legale e procedere per via giudiziaria. Sarà il tribunale a svolgere tutti gli accertamenti del caso per proteggere i tuoi diritti e restituirti la piena proprietà del bene in tempi che di solito sono compresi tra i 6 e i 12 mesi.
Con questa guida sai tutto quello che serve sulla vendita della casa con l’inquilino dentro. Non ti resta, a questo punto, che trovare potenziali acquirenti. Per accorciare i tempi, ti consigliamo di dare un’occhiata ai vantaggi che Casavo ha pensato per te. Con noi ricevi una valutazione rapida e gratuita del tuo immobile direttamente online e, se ci interessa, saremo noi a presentarti un’offerta ufficiale per concludere la compravendita in 30 giorni!
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