Occupazione abusiva di un immobile: cosa fare?

L’occupazione abusiva dell’immobile è uno dei maggiori problemi che il settore affronta in Italia: Federcasa stima infatti che il 6,4% delle abitazioni sia utilizzato senza averne diritto. Una disavventura che, nel caso di edifici destinati alla vendita, può compromettere la buona riuscita dell’affare.

Come agente immobiliare è importante che tu abbia le idee chiare su come gestire la situazione e che conosca le soluzioni che la legge offre per rispondere all’occupazione senza titolo di un immobile. Quali sono le regole da seguire per aiutare i tuoi clienti? Noi di Casavo abbiamo preparato una guida per fare il punto della situazione.

Occupazione illegittima di un immobile: quando è reato?

Si parla di occupazione abusiva di un immobile quando un soggetto si stabilisce al suo interno senza averne alcun diritto, con la volontà di viverci a lungo. La semplice effrazione non rientra in questo caso, quindi, perché non produce un danno prolungato.

Occupare una casa in maniera illegittima è a tutti gli effetti un reato e un illecito civile, cioè chi lo subisce può percepire un risarcimento dei danni subiti. A seconda dei casi, poi, farlo comporta la violazione di alcune leggi del codice penale, come la violazione di domicilio, e può includere anche furto e danneggiamento. Tutti reati piuttosto gravi.

La modalità con cui avviene cambia a seconda delle situazioni: un esempio è lo squatting, cioè la presa di possesso vera e propria degli edifici vuoti o abbandonati. Almeno il 19% delle volte, però, l’occupazione abusiva si verifica subito dopo la naturale scadenza di un contratto di affitto, quando gli inquilini si rifiutano di abbandonare la casa in cui vivevano.

Oltre che generare un problema giuridico, è chiaro che i risvolti sociali abbiano la loro importanza: difficoltà economiche e crisi abitativa sono due fra le maggiori cause dietro all’occupazione indebita degli immobili. Dal punto di vista di un proprietario di casa, però, è necessario conoscere le procedure per tutelarsi.

Cosa fare in caso di occupazione indebita dell’immobile

Per diventare un agente immobiliare di successo è essenziale offrire diversi servizi a chi si rivolge alla tua agenzia per comprare o vendere casa. E quando c’è di mezzo l’occupazione illegittima di un immobile la migliore idea è il supporto di un avvocato esperto in materia.

Il primo passo da compiere è rivolgersi alle forze dell’ordine e sporgere querela, compilando un apposito modello di denuncia per l’occupazione abusiva dell’immobile. Per quanto necessario, questo procedimento penale è un atto piuttosto limitato perché non ha il potere di obbligare un abusivo ad abbandonare l’immobile.

Optando invece per un percorso civile, la legge mette a disposizione almeno due alternative per risolvere la disputa. L’azione di rivendicazione – contenuta nell’articolo 948 del codice civile – serve a certificare chi ha i diritti di proprietà di un immobile ma non a ottenerlo indietro. Molto più efficace in questo senso è invece l’azione di reintegrazione del possesso – articolo 1168 –, un atto valido un anno intero con cui richiedere a un giudice competente di liberare l’immobile dagli occupanti abusivi.

Questione risolta? Non sempre, perché spesso l’unico modo per liberare una casa occupata è rivolgersi a un ufficiale giudiziario, che metterà in pratica un’esecuzione forzata con il supporto delle forze dell’ordine.

Come ottenere un risarcimento dei danni

Come abbiamo già anticipato, è possibile ottenere un risarcimento dei danni quando si subisce l’occupazione indebita di un proprio immobile. Per farlo basta costituirsi parte civile quando è in atto un procedimento penale.

Se invece si avvia un processo civile, c’è la possibilità di richiedere anche un rimborso per tutti i danni che sono causati indirettamente dall’abusivismo. Pensa alla rottura della serratura dopo che è stata forzata o ai danni che possono subire vetri e mobili: possono essere risarciti fino all’ultimo centesimo.

Occupazione abusiva dell’immobile: è consentito lo sfratto?

Nel caso dell’abusivismo la presenza o meno di un documento ufficiale che lo attesti fa molta differenza. Per essere considerata legalmente occupazione dell’immobile sine titulo, infatti, non deve esistere nessun contratto di affitto: è questo il requisito essenziale per giustificare lo sfratto.

Cacciare di casa un inquilino è possibile in seguito a continui mancati pagamenti dell’affitto o in altre situazioni limite. Chi è abusivo, invece, non ha nessuna autorizzazione per vivere in quell’immobile e quindi lo sfratto non è praticabile. Con le vie legali che abbiamo analizzato prima, però, un proprietario può comunque riuscire a riappropriarsi del suo appartamento.

Per dare valore al lavoro che svolgi ogni giorno è importante che tu abbia il sostegno adatto, anche in situazioni del genere. Diventa partner Casavo: costruiamo insieme un mondo immobiliare nuovo, semplice e al passo dei professionisti come te.