La valutazione immobiliare è un passaggio fondamentale per determinare il valore di una casa che hai deciso di vendere o che desideri acquistare. Non serve solo a stabilire il prezzo di partenza della compravendita, ma vale anche come forma di tutela per garantire che quel prezzo sia equo e in linea con la media del mercato.
Per arrivare a stabilire il valore dell’immobile è necessario procedere con una serie di considerazioni su alcuni fattori fondamentali, come:
- la dimensione in metri quadri;
- la posizione in cui si trova la casa;
- il tipo di immobile in base alla categoria catastale;
- le condizioni strutturali ed estetiche complessive e l’eventuale necessità di lavori di ristrutturazione.
Per valutare tutti questi aspetti ci si rivolge a delle figure professionali qualificate che rilasciano una perizia di stima.
Vuoi capire meglio i parametri che determinano il valore di un immobile? Noi di Casavo abbiamo preparato una breve guida che ti chiarirà come funziona la valutazione immobiliare e quali fattori la influenzano.
La valutazione al metro quadro
Le dimensioni sono l’elemento più importante per stabilire il valore di un immobile. La valutazione finale di una casa – sia per quanto riguarda l’acquisto che per determinare il canone di un contratto di affitto – dipende infatti dalla sua estensione in metri quadri.
L’effettivo valore del singolo metro quadro non viene stabilito in modo arbitrario, ma sulla base di precise tabelle stilate dall’Agenzia delle Entrate.
La categoria catastale dell’immobile
Un secondo fattore centrale nella valutazione del valore di un immobile è la categoria catastale, perché determina anche la rendita e le imposte immobiliari da pagare ogni anno.
Il gruppo A della tabella delle categorie fissata dal catasto raccoglie tutti gli edifici destinati all’uso abitativo. In questo insieme è chiaro che palazzi signorili, ville e castelli (categorie A1, A8 e A9) hanno valutazioni di partenza ben diverse rispetto, per esempio, alle abitazioni di tipo economico o popolare (A3 e A4).
Come la posizione influenza il valore di un immobile
Metratura e categoria catastale di una casa non bastano per calcolare il suo valore finale. Per arrivare a una valutazione immobiliare completa è importante conoscere anche l’area geografica e la posizione in cui si trova.
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate stabilisce coefficienti di calcolo diversi in base alla città e alla zona in cui sorge l’immobile che desideri vendere o comprare. Un appartamento nel centro storico di Roma, per esempio, avrà un coefficiente OMI diverso rispetto a un immobile di uguale metratura nella periferia di Pescara.
Calcolare il valore di un immobile e i coefficienti di merito
Per conoscere la valutazione al metro quadro ti basta quindi moltiplicare la metratura totale con il valore indicato nelle tabelle OMI consultabili online. La cifra ottenuta andrà poi aggiustata in base ad alcuni coefficienti correttivi, quali:
- il piano in cui si trova la casa;
- lo stato locativo dell’immobile;
- l’impianto di riscaldamento;
- l’esposizione e la vista.
Questi parametri portano a un’oscillazione del prezzo finale che va dal 2 al 20 per cento.
Il piano a cui si trova della casa
Il primo tipo di coefficienti sono quelli in base al piano. I coefficienti sono i seguenti:
| Posizione immobile | Impatto sul prezzo |
|---|---|
| Piano seminterrato | -25% |
| Piano terra o rialzato | -10% se ha il giardino, -20% senza |
| Primo piano | -10% |
| Secondo piano | -3% con ascensore, -15% senza |
| Terzo piano | 0% con ascensore, -20% senza |
| Piani superiori | +5% con ascensore, -30% senza |
| Ultimo piano | +10% con ascensore, -30% senza |
| Attico | +205% con ascensore, -20% senza |
Lo stato locativo dell’immobile
Un secondo tipo di coefficienti riguarda lo stato dell’immobile. Le abitazioni libere hanno un coefficiente del 100%, le abitazioni date in locazione un coefficiente del -20% e, nel caso di locazioni stagionali, un coefficiente del -5%.
L’impianto di riscaldamento
Un ulteriore fattore di valutazione riguarda la dotazione di un impianto di riscaldamento. Nel caso in cui sia autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%) e assente (-5%).
L’esposizione
L’ultimo coefficiente da tenere in considerazione è l’esposizione e la vista. Per vista esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), interna (-5%) e completamente interna (-10%).
Lo stato dell’abitazione
Un ultimo fattore centrale da non trascurare sono le condizioni strutturali ed estetiche dell’immobile. In base ai coefficienti di correzione a cui abbiamo accennato in precedenza, lo stato di conservazione della proprietà influisce sulla valutazione in questo modo.
| Tipologia di abitazione | Impatto sul prezzo |
|---|---|
| Casa da ristrutturare | -10% sul prezzo |
| Casa in buono stato | 0% sul prezzo |
| Casa ristrutturata | +5% sul prezzo |
| Casa finemente ristrutturata | +10% sul prezzo |
| Casa di nuova costruzione | +15% sul prezzo |
Oltre alla necessità o meno di interventi di ristrutturazione dovrai considerare anche l’età complessiva dell’edificio. Palazzi storici perfettamente mantenuti avranno una correzione verso l’alto, mentre immobili scadenti verso il basso.
Da chi far valutare la casa?
Come vedi, dietro una valutazione immobiliare si nascondono tanti fattori e parametri che influiscono sul valore finale. Per arrivare a stabilire il prezzo avrai bisogno di rivolgerti a un professionista qualificato che raccolga tutte le informazioni e le organizzi per te. Consulenze di questo tipo richiedono tempo e denaro, e possono rallentare il tuo sogno di vendere o acquistare casa.
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